MARINA BEIRA-MAR NORTE: VAGAS NÁUTICAS, BARCOS E O NOVO EIXO DE VALORIZAÇÃO DE FLORIANÓPOLIS

Durante décadas, quem passou pela Avenida Beira-Mar Norte encontrou uma das imagens mais conhecidas de Florianópolis: prédios de alto padrão de um lado, a Baía Norte do outro e uma extensa faixa utilizada para caminhadas, exercícios, lazer e contemplação.

O mar sempre esteve ali.

Mas, curiosamente, para quem mora no coração da cidade, a relação com esse mar sempre foi muito mais visual do que náutica.

Isso começou a mudar.

A implantação do Parque Urbano e Marina Beira-Mar Norte cria uma situação que Florianópolis praticamente nunca teve nessa escala: uma grande infraestrutura náutica integrada diretamente a uma das regiões urbanas mais consolidadas e valorizadas da cidade.

E acredito que ainda estamos apenas começando a compreender as consequências dessa transformação.

NÃO ESTAMOS FALANDO APENAS DE UMA MARINA

O projeto oficial prevê um complexo com quase 440 mil metros quadrados de área total.

Somente a área náutica deverá ocupar aproximadamente 300 mil metros quadrados, com capacidade para até 600 embarcações de até 110 pés distribuídas em dez cais. O parque público terá aproximadamente 140 mil metros quadrados e contará com áreas verdes, lazer, esportes, gastronomia, comércio, apoio náutico e espaços de convivência.

O investimento informado pela Prefeitura é da ordem de R$ 350 milhões, integralmente privado, dentro de uma concessão pública. As obras tiveram início oficial em março de 2026 e o prazo máximo divulgado para conclusão do conjunto é de até cinco anos, com previsão de entrega antecipada da área do parque.

Além da marina propriamente dita, o projeto contempla estrutura destinada ao futuro transporte marítimo, integração com outros modais e áreas de serviços voltadas também à operação e manutenção de embarcações.

Isso muda completamente a leitura do empreendimento.

Não é simplesmente um lugar para deixar barcos.

É a criação de uma nova centralidade náutica dentro da cidade.

A BEIRA-MAR PODE DEIXAR DE SER SOMENTE UM LUGAR PARA OLHAR O MAR

Esta talvez seja, para mim, a maior transformação.

Imagine morar em um apartamento na Beira-Mar Norte.

Descer do prédio.

Atravessar a avenida.

Caminhar pelo parque.

E chegar ao seu barco.

Parece uma mudança simples, mas urbanisticamente e comercialmente é enorme.

Durante muitos anos, alguém poderia possuir um apartamento de alto padrão com uma das melhores vistas da Baía Norte e, mesmo assim, manter sua embarcação a quilômetros de distância.

Agora, a possibilidade de residência e embarcação estarem praticamente no mesmo endereço cria um novo conceito de utilização da região.

O proprietário deixa de apenas ver o mar.

Ele passa a poder usar o mar.

E isso, na minha opinião, altera o valor percebido tanto da estrutura náutica quanto dos imóveis localizados no entorno.

QUANTO VALE TER O SEU BARCO EM FRENTE À SUA CASA?

Essa pergunta provavelmente será feita muitas vezes nos próximos anos.

E talvez seja uma das perguntas mais interessantes envolvendo a nova Marina Beira-Mar Norte.

A Prefeitura afirma entre os próprios objetivos do projeto que pretende favorecer o desenvolvimento náutico de Florianópolis, incrementar o turismo, gerar novas oportunidades econômicas e fortalecer atividades já existentes no entorno, incluindo comércio, hotelaria, serviços e gastronomia.

Portanto, a relação entre marina e valorização da região não é uma invenção criada por quem está vendendo posições náuticas.

Existe uma transformação urbana concreta acontecendo.

Naturalmente, isso não significa que seja possível prometer valorização futura de determinado imóvel ou posição náutica.

Mercado não funciona assim.

Mas existe uma combinação que merece atenção:

localização extremamente desejada + infraestrutura nova + oferta limitada de posições + atividade náutica + gastronomia + serviços + turismo + parque público.

Quando diferentes fatores de atração começam a ocupar o mesmo endereço, o comportamento econômico do entorno tende a mudar.

AS POSIÇÕES NÁUTICAS JÁ SÃO UM NOVO PRODUTO DE MERCADO

Recentemente recebi as condições comerciais atualmente apresentadas para algumas posições náuticas da nova Marina Beira-Mar Norte.

Os valores informados foram:

Embarcações de até 60 pés — R$ 1.260.000,00

Embarcações de até 80 pés — R$ 1.740.000,00

Embarcações de até 100 pés — R$ 2.490.000,00

Para embarcações acima de 100 pés, a condição precisa ser consultada diretamente com a administração da Marina.

Segundo as informações comerciais que me foram apresentadas, existe possibilidade de parcelamento em até 12 meses e o período informado para utilização é de 10 anos, contado somente a partir da entrega da posição náutica.

Esses valores, condições, disponibilidade e regras comerciais podem sofrer alterações e precisam sempre ser confirmados no momento da negociação.

E existe um detalhe importante.

Eu prefiro utilizar a expressão posição náutica em vez de simplesmente tratar o produto como se fosse uma vaga imobiliária convencional.

Quem estiver pensando em entrar nesse mercado precisa compreender exatamente o que está contratando.

Prazo.

Direito de utilização.

Transferência.

Possibilidade de cessão.

Regras da marina.

Taxas.

Dimensões admitidas.

Responsabilidades.

Condições de operação.

Tudo precisa estar claro no contrato.

Em uma negociação dessa importância, não existe espaço para comprar primeiro e entender depois.

UMA POSIÇÃO DE 60 PÉS NÃO É SIMPLESMENTE UMA POSIÇÃO DE 60 PÉS

Aqui começa a parte náutica da história.

Muita gente poderá olhar somente para a tabela:

60 pés.

80 pés.

100 pés.

Só que barco não é medido apenas pelo número escrito no costado ou no catálogo.

Uma embarcação tem comprimento real, boca, calado, deslocamento, plataforma, púlpito, apêndices, sistemas, necessidade de energia, acesso lateral, características de manobra e inúmeras outras particularidades.

Dois barcos anunciados comercialmente como 60 pés podem apresentar necessidades bastante diferentes de atracação.

É exatamente por isso que eu não aconselharia ninguém a escolher uma posição náutica olhando apenas para o preço ou para a metragem informada.

É preciso olhar primeiro para o barco.

E também para o barco que o proprietário poderá querer daqui a alguns anos.

ANTES DE ESCOLHER O PRÓXIMO BARCO, PENSE ONDE ELE VAI FICAR

Essa frase resume muito do que acredito que acontecerá em Florianópolis nos próximos anos.

Hoje, normalmente, o comprador começa procurando o barco.

Depois pergunta:

“E agora, onde vou deixar?”

Com a Marina Beira-Mar Norte, essa ordem poderá mudar.

Algumas pessoas poderão garantir primeiro uma posição compatível com determinado porte de embarcação e depois iniciar a procura pelo barco ideal.

Outras já possuirão embarcação e precisarão descobrir qual posição realmente atende às características técnicas do seu barco.

E haverá também aquele proprietário que hoje possui uma lancha de 45 pés, mas sabe que dentro de dois ou três anos pretende estar em uma embarcação de 55 ou 60 pés.

A decisão precisa considerar o presente e o futuro.

Uma posição náutica desse valor merece exatamente o mesmo cuidado técnico que dedicamos à compra da própria embarcação.

O EFEITO NOS IMÓVEIS DA BEIRA-MAR NORTE

Não gosto de fazer promessa de valorização imobiliária.

Mas gosto de observar transformação urbana.

E uma transformação dessa dimensão dificilmente passa despercebida pelo mercado.

Alguns imóveis que hoje possuem vista para a Baía Norte futuramente poderão ter também vista para um grande parque urbano, marina e centenas de embarcações.

Outros estarão a poucos minutos caminhando de restaurantes, serviços e da principal infraestrutura náutica desse novo complexo.

O próprio planejamento municipal coloca entre os objetivos do projeto fortalecer as atividades econômicas existentes no entorno.

É perfeitamente razoável, portanto, acompanhar com atenção o comportamento dos imóveis próximos.

Mas existe uma diferença entre potencial de valorização e valorização garantida.

Eu ficaria sempre com a primeira expressão.

Investimento sério começa quando a empolgação termina e os números começam.

MARINA, APARTAMENTO E BARCO NO MESMO ENDEREÇO

Talvez seja aqui que a Beira-Mar Norte desenvolva um produto que Florianópolis ainda explora pouco.

Imagine um proprietário que possua:

um apartamento na Beira-Mar;

uma posição na marina;

e uma embarcação atracada praticamente em frente de casa.

Isso cria um estilo de vida completamente diferente.

O barco deixa de ser aquela embarcação que fica distante, visitada ocasionalmente.

Pode passar a fazer parte da rotina.

Saiu do apartamento.

Chegou à marina.

Ligou os motores.

Está navegando.

Essa proximidade provavelmente será um dos maiores argumentos comerciais de todo o complexo.

A MARINA TAMBÉM CRIARÁ UMA ECONOMIA AO SEU REDOR

Uma marina para centenas de embarcações não movimenta apenas vagas.

Movimenta barcos.

Brokeragem.

Mecânica.

Elétrica.

Eletrônica.

Tapeçaria.

Marcenaria.

Limpeza.

Polimento.

Abastecimento.

Seguros.

Documentação.

Marinheiros.

Comandantes.

Survey.

Vistorias.

Due diligence.

Refit.

Retrofit.

Charter.

Gastronomia.

Turismo.

Uma embarcação de médio ou grande porte é praticamente uma pequena empresa flutuante de serviços.

Agora imagine centenas delas concentradas no mesmo endereço.

É por isso que acredito que a Marina Beira-Mar Norte poderá representar muito mais para Florianópolis do que simplesmente um novo empreendimento.

Ela poderá ajudar a criar um novo eixo econômico ligado ao mar.

A própria Prefeitura lista entre os objetivos do projeto o desenvolvimento náutico do município, a geração de empregos, o turismo e novas oportunidades comerciais.

É AQUI QUE ENTRA O MEU TRABALHO

Acompanho o mercado náutico brasileiro há 38 anos.

Durante esse período participei de compra, venda, avaliação, vistoria, negociação, manutenção, reforma, entrega e operação de inúmeras embarcações.

E vejo a Marina Beira-Mar Norte como uma oportunidade para aplicar toda essa experiência em uma nova realidade de Florianópolis.

Meu trabalho não é simplesmente indicar uma posição náutica.

Posso ajudar o cliente a entender se determinada posição é adequada à embarcação que possui ou pretende adquirir.

Posso procurar o barco.

Posso avaliar o barco.

Posso participar da negociação.

Posso realizar vistoria e due diligence.

Posso acompanhar tecnicamente a embarcação.

E posso ajudar o proprietário a estruturar a parte náutica da operação antes de assumir compromissos de alto valor.

JÁ COMPROU SUA POSIÇÃO E AINDA NÃO TEM O BARCO?

Esse talvez seja um dos mercados mais interessantes que começarão a aparecer.

O proprietário adquire uma posição de 60, 80 ou 100 pés, mas ainda não possui a embarcação.

Nesse caso, podemos inverter completamente o processo tradicional.

Primeiro analisamos a posição.

Depois definimos perfil de utilização.

Família.

Navegação.

Número de pessoas.

Velocidade.

Autonomia.

Cabines.

Diesel ou gasolina.

Hard top, flybridge, open ou trawler.

Barco novo ou seminovo.

Orçamento.

Custos de operação.

Somente então começamos a procurar a embarcação.

Ou seja:

não buscamos qualquer barco para ocupar uma vaga.

Buscamos o barco correto para aquela posição e para aquele proprietário.

JÁ TEM O BARCO E QUER IR PARA A BEIRA-MAR?

O caminho é o contrário.

Analisamos primeiro a embarcação.

Comprimento.

Boca.

Calado.

Peso.

Sistemas.

Necessidades de atracação.

E então verificamos qual categoria de posição faz sentido.

Isso parece óbvio.

Mas no mercado náutico boa parte dos problemas mais caros começa justamente quando alguém pula a etapa óbvia.

E PARA QUEM QUER MORAR AO LADO DA MARINA?

Também existe essa possibilidade.

Alguns clientes poderão querer estruturar uma operação completa:

imóvel + posição náutica + embarcação.

Meu trabalho profissional continuará concentrado na área náutica.

Para aquisição ou venda de imóveis, posso conectar o cliente a profissionais devidamente habilitados e especializados no mercado imobiliário da região, enquanto acompanho tudo aquilo que envolve posição náutica e embarcação.

Cada profissional na sua especialidade.

E o cliente enxergando a operação como um conjunto.

A BEIRA-MAR NORTE PODE ESTAR CRIANDO UM NOVO ENDEREÇO NÁUTICO

Florianópolis já possui tradição náutica.

Temos excelentes marinas.

Clubes.

Estaleiros.

Empresas de manutenção.

Profissionais especializados.

Regiões tradicionais de navegação.

Mas a Marina Beira-Mar Norte traz uma característica particular:

ela coloca uma grande estrutura náutica dentro do coração urbano da cidade.

Não é simplesmente Florianópolis ganhando mais uma marina.

É a Beira-Mar Norte ganhando barcos.

É o morador ganhando acesso ao mar.

É o turista ganhando uma nova atração.

É o comércio ganhando fluxo.

É o mercado náutico ganhando novos clientes.

E é o mercado imobiliário recebendo uma infraestrutura que poderá mudar a percepção de toda aquela região.

O MELHOR MOMENTO PARA ENTENDER ESSE MERCADO É ANTES DE ELE ESTAR PRONTO

Existe uma frase antiga no mercado:

quando todo mundo percebe uma oportunidade, provavelmente alguém já a percebeu muito antes.

A Marina Beira-Mar Norte ainda está sendo construída.

Ainda veremos muita coisa mudar.

Valores poderão mudar.

Condições comerciais poderão mudar.

Embarcações serão vendidas.

Posições trocarão de mãos, se as regras contratuais permitirem.

Novos negócios aparecerão.

Imóveis serão lançados.

Restaurantes chegarão.

Serviços náuticos disputarão espaço.

E muita gente só começará a prestar atenção quando olhar da avenida e enxergar centenas de barcos atracados.

Eu prefiro acompanhar desde agora.

Porque não acredito que estamos vendo apenas a construção de uma marina.

Acredito que estamos vendo Florianópolis construir um novo endereço para viver o mar.

E para quem quiser participar desse novo momento, seja procurando uma posição náutica, escolhendo uma embarcação ou estruturando sua entrada no mercado náutico da Beira-Mar Norte, estou à disposição para ajudar.

Antes de escolher o próximo barco, pense onde ele vai ficar.

E antes de assumir uma posição náutica de alto valor, descubra qual barco realmente cabe nela — e na sua vida.

⚓ 

"O mar nunca deixa de ensinar. Esta foi apenas uma das muitas histórias reais que ainda tenho para compartilhar."

Até o próximo artigo.

Ney Broker
38 anos de experiência no mercado náutico brasileiro
Broker • Survey • Skipper • Due Diligence Naval • Laudo Blindado 217 • Vistoria In Loco

WhatsApp: (48) 9 8461-1646